Cuando se presenta la oportunidad de vender o enajenar un bien inmueble de nuestra propiedad, sea casa, apartamento, local comercial, terreno, entre muchos otros, hay que tener muy presente que esta clase de negociación, tal como ocurre con el Impuesto Sobre la Renta, puede derivar en el pago de una obligación tributaria al Estado Venezolano.
Enajenación o venta de bienes inmuebles.
De conformidad con la normativa legal, debe cancelarse un impuesto sobre la ganancia real obtenida (conocida también como “ingreso neto” o “renta neta”) principalmente en cualquier caso que implique enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos a título oneroso, lo que ocurre cuando se hace un negocio cuyo objetivo es la obtención de un beneficio económico; de allí que se denomine “impuesto sobre la renta”, según el Art. 1 de la LISLR. Este arancel se calcula en base a porcentajes fijados en la Ley de Impuesto Sobre la Renta y que aumentan conforme aumenta el monto de la ganancia obtenida. Los porcentajes se encuentran plasmados en los artículos 50 y 52 de la LISLR.
Uso de la Forma 33.
A estos efectos, la planilla o forma 33 puede ser adquirida en cualquier oficina del SENIAT a nivel nacional. En la página web de la institución se encontraba disponible para su descarga y posterior llenado, pero actualmente ya no lo está. El pago de la misma debe realizarse en efectivo en cualquier banco.
La forma 33 se utiliza para efectuar el pago de los inmuebles cuyo precio de venta sea igual o mayor a 3.000U.T. Los campos a llenar dependen de si se trata de persona natural o de persona jurídica:
A) Identificación del Enajenante:
02) Apellidos y Nombres – Nombre o Razón Social
03) Fecha de Nacimiento (si es persona natural)
04) Cédula de Identidad
05) Número del Registro de Información Fiscal (RIF)
06) Dirección
07) Administración a la cual pertenece
Nota: Los puntos 2 a 7 se repiten en la planilla, pero se llenan sólo en caso de existir más de un enajenante.
B) Datos del Inmueble o del Derecho Inmobiliario objeto de Enajenación.
20) Ubicación del Inmueble
21) Tipo de Inmueble
22) Fecha de adquisición
23) Ubicación del Registro, Juzgado o Notaría donde se registró la operación
24-26) Número de documento, tomo y protocolo
27) Ciudad o lugar
28) Fecha de registro
C) Tipo de Operación.
29) Indicar con una “x” si se trata de una compra/venta, permuta, dación en pago, aporte de capital u otros.
30) Forma de pago. Indicar con una “x” la opción que corresponda (“Al contado” o “A crédito”)
D) Datos de inscripción del inmueble en el Registro de Vivienda Principal.
31) Inscrito en el Registro de Vivienda Principal. Indicar con una “x” la opción (Sí/No)
32) Gerencia Regional en la cual fue registrado
33) Fecha del registro
34) Número del registro
E) Identificación del Adquirente
35- 38) Datos personales (semejante a la parte “A”)
39) Apellidos y nombres del representante legal o enajenante (si lo hay)
F) Determinación del Impuesto por Pagar
40) Monto de la enajenación (Precio de venta, si es el caso)
41) Impuesto por pagar: 0.5% sobre el precio de enajenación (venta)
La importancia de conocer el costo del inmueble
En caso de que el bien objeto de venta o negociación sea un terreno, una casa, un apartamento, un local comercial, entre otros, se necesita saber el costo del inmueble, el cual debe restarse o deducirse del precio de venta o enajenación actual, para que de este modo se conozca el monto de la ganancia real. A tal efecto, en primer término se debe identificar el precio del inmueble al momento de su adquisición y ajustar referido precio a su valor actual por medio del “Índice Nacional de Precios al Consumidor”, establecido en los Arts. 23 y 177 de la LISLR. En términos contables, esto se conoce como “ajuste por inflación”; su finalidad es dar a conocer el valor real actualizado del precio de compra originario, para ser restado o deducido del monto recibido por la venta o enajenación que se efectúa, una vez obtenido el valor registrado.
Se han presentado muchos casos en los cuales una persona, hace veinte o treinta años, adquirió un inmueble a precios irrisorios en comparación con los precios actuales. Es por esta razón que debe efectuarse el ajuste anteriormente señalado.
Legalmente está permitido realizar el cálculo del monto de las mejoras ejecutadas en el inmueble, al igual que los derechos de registro causados al momento de adquirir el inmueble. Es de hacer notar que las mejoras se distinguen de las reparaciones en que éstas obedecen a una situación fortuita (rotura de tubos de agua, por ejemplo).
Tras efectuar estos cálculos, se puede determinar el monto real de la ganancia producto de la venta o enajenación a los fines de aplicarle el porcentaje respectivo y conseguir, finalmente, el monto que se debe pagar como impuesto. Es posible que la operación no produzca ganancia; esto debe dejarse expresado en la respectiva declaración de Impuesto Sobre la Renta.
Montos tansados
La normativa legal determina que el costo obtenido que será deducido no debe sobrepasar el monto acordado para efectos de la nueva enajenación o venta, previniendo que la operación no genere pérdidas.
De conformidad con lo establecido en el Art. 89 de la LISLR, si el precio de venta o enajenación viene a ser igual o superior a las 3.000 U.T., se debe cancelar un impuesto anticipado, correspondiente al 0.5 % del precio, el cual se deduce del pago del Impuesto Sobre la renta resultante con motivo de la venta o enajenación del inmueble. Si ocurre que la venta o enajenación no produce impuesto alguno, el monto pagado por anticipado puede acreditarse al pago del Impuesto Sobre la Renta y aunque el SENIAT no lo considera específicamente para las ventas o enajenaciones de inmuebles, puede darse el caso. Esto se conoce como “compensación” o “reintegración”.
Si el inmueble está registrado como de uso residencial, es propiedad de una persona natural y está inscrito como vivienda principal, el monto resultante de la venta no ocasiona pago de impuesto, aunque el precio tenga un monto igual o superior a las 3.000 U.T., pero el dinero obtenido debe ser utilizado para adquirir otra vivienda principal dentro de los dos (02) años siguientes a la fecha en que se efectuó la venta o enajenación. En caso de que el monto de adquisición de la nueva vivienda resulte menor al precio de la vivienda objeto de venta o enajenación, la diferencia o excedente debe contabilizarse como ingreso bruto, a los fines de un posible pago de Impuesto sobre la renta.
En el caso de las personas mayores de sesenta años (60) no existe la obligación de adquirir una nueva vivienda principal tras haber vendido o enajenado la suya. Esto lo establece claramente el Art. 17 de la LISLR.